万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京好好记住我在你体内的感觉国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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