导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选(无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因户均人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。

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